-
Notifications
You must be signed in to change notification settings - Fork 1
/
lokaal-loon.py
214 lines (177 loc) · 11 KB
/
lokaal-loon.py
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
67
68
69
70
71
72
73
74
75
76
77
78
79
80
81
82
83
84
85
86
87
88
89
90
91
92
93
94
95
96
97
98
99
100
101
102
103
104
105
106
107
108
109
110
111
112
113
114
115
116
117
118
119
120
121
122
123
124
125
126
127
128
129
130
131
132
133
134
135
136
137
138
139
140
141
142
143
144
145
146
147
148
149
150
151
152
153
154
155
156
157
158
159
160
161
162
163
164
165
166
167
168
169
170
171
172
173
174
175
176
177
178
179
180
181
182
183
184
185
186
187
188
189
190
191
192
193
194
195
196
197
198
199
200
201
202
203
204
205
206
207
208
209
210
211
212
213
214
#!/usr/bin/env python3
import requests
# bedrijfslocatie = f'heel-Nederland'
# bedrijfslocatie = f'amsterdam'
bedrijfslocatie = f'amsterdam/straat-piet-heinkade'
# Hoe wil je in de markt staan. Hoe bekwaam wil je dat je werknemers zijn?
# NB: Woningprijzen in Nederland stijgen vanaf 10% tot 70% van de markt vrij lineair.
# Onder de 8-10% bevinden zich waarschijnlijk de minder aantrekkelijke woningen.
# Boven de 70% zijn waarschijnlijk de woningen van het kaliber waar mensen veel geld voor willen betalen.
# Een percentage lager dan 10% betekent effectief dat je daklozen voor je wilt laten werken.
# In dit prijssegment vind je meestal serviceflats voor ouderen, en bouwvallige kluswoningen.
# gewenst_werknemerscapaciteit_percentage = 10
# Het midden van het 10% tot 70% segment:
gewenst_werknemerscapaciteit_percentage = 40
# gewenst_werknemerscapaciteit_percentage = 70
# Boven dit punt wijkt de verhouding tussen percentage en woningprijs af van lineair.
def check_funda(kamers_min=1, kamers_max=2, prijs_max=999999, locatie='heel-Nederland', reisafstand_max=15):
cookies = {
}
headers = {
'authority': 'www.funda.nl',
'accept': '*/*',
'accept-language': 'en-NL,en;q=0.9,nl-NL;q=0.8,nl;q=0.7,en-US;q=0.6,de;q=0.5,ru;q=0.4,it;q=0.3',
'content-type': 'application/x-www-form-urlencoded; charset=UTF-8',
'dnt': '1',
'origin': 'https://www.funda.nl',
'referer': f'https://www.funda.nl/koop/{locatie}/sorteer-datum-af/',
'sec-ch-ua': '".Not/A)Brand";v="99", "Google Chrome";v="103", "Chromium";v="103"',
'sec-ch-ua-mobile': '?0',
'sec-ch-ua-platform': '"Windows"',
'sec-fetch-dest': 'empty',
'sec-fetch-mode': 'cors',
'sec-fetch-site': 'same-origin',
'user-agent': 'Mozilla/5.0 (Windows NT 10.0; WOW64) AppleWebKit/537.36 (KHTML, like Gecko) Chrome/103.0.0.0 Safari/537.36',
'x-requested-with': 'XMLHttpRequest',
}
# filter_AantalKamers-range-min: 1
# filter_AantalKamers-range-max: 2
# https://rijksoverheid.bouwbesluit.com/Inhoud/docs/wet/bb2003_nvt/artikelsgewijs/hfd4/afd4-5
# Daarom zijn er minimum eisen gesteld aan het in het hoofdgedeelte van de woning aanwezige verblijfsgebied. Is het verblijfsgebied van een in een woongebouw gelegen woning kleiner dan 24 m², dan moet het gemeenschappelijk verblijfsgebied waarop die woning is aangewezen ten minste 18 m² zijn.
woonoppervlakte_min = 24 # 24
woonoppervlakte_max = 54 # 54 = 1,5 x 36
# my_dict = {
# 'filter_location': f'{locatie}',
# 'autocomplete-identifier': f'{locatie}',
# 'filter_Straal': f'{reisafstand_max}',
# 'filter_ZoekType': 'koop', # 1ste filter_ZoekType
# 'filter_ZoekType': 'koop', # 2de filter_ZoekType
# 'filter_WijkNaam': 'active',
# 'filter_KoopprijsVan': '0',
# 'filter_KoopprijsVan': '',
# 'filter_KoopprijsTot': f'{prijs_max}',
# 'filter_KoopprijsTot': '',
# 'filter_SoortObject': '',
# 'filter_WoningSoort': 'active',
# 'filter_WoningType': 'active',
# 'filter_SoortAppartementId': 'active',
# 'filter_AppartementType': 'active',
# 'filter_SoortParkeergelegenheidId': 'active',
# 'filter_AutoCapaciteitParkeergelegenheid': '',
# 'filter_IndBouwrijp': '',
# 'filter_PublicatieDatum': '',
# 'filter_WoonOppervlakte': '',
# 'filter_WoonOppervlakte-range-min': f'{woonoppervlakte_min}',
# 'filter_WoonOppervlakte-range-max': f'{woonoppervlakte_max}',
# 'filter_PerceelOppervlakte': '',
# 'filter_PerceelOppervlakte-range-min': '',
# 'filter_PerceelOppervlakte-range-max': '',
# 'filter_AantalKamers': '',
# 'filter_AantalKamers-range-min': '',
# 'filter_AantalKamers-range-max': '',
# 'filter_AantalSlaapkamers': '',
# 'filter_LiggingTuin': 'active',
# 'filter_Tuinoppervlakte': '',
# 'filter_BouwPeriodeId': 'active',
# 'filter_Ligging': 'active',
# 'filter_BouwvormId': '',
# 'filter_SoortGarage': 'active',
# 'filter_AutoCapaciteitGarage': '',
# 'filter_AanwezigheidVan': 'active',
# 'filter_Toegankelijkheid': 'active',
# 'filter_Energielabel': 'active',
# 'filter_ZoekType': 'koop', # 3rde filter_ZoekType
# 'filter_IndicatiePDF': 'active',
# 'filter_OpenHuizen': '',
# 'filter_VeilingDatum': '',
# 'filter_VirtueleOpenHuizen': '',
# 'sort': 'sorteer-datum_Descending',
# 'search-map-type-control-top': 'default',
# 'pagination-page-number-next': '2',
# 'filter_AantalKamers-range-min': f'{kamers_min}',
# 'filter_AantalKamers-range-max': f'{kamers_max}'
# }
# data = '&'.join(f'{key}={value}' for key, value in my_dict.items())
data = f'filter_location={locatie}&autocomplete-identifier={locatie}&filter_Straal={reisafstand_max}&filter_ZoekType=koop&filter_ZoekType=koop&filter_WijkNaam=active&filter_KoopprijsVan=0&filter_KoopprijsVan=&filter_KoopprijsTot={prijs_max}&filter_KoopprijsTot=&filter_SoortObject=&filter_WoningSoort=active&filter_WoningType=active&filter_SoortAppartementId=active&filter_AppartementType=active&filter_SoortParkeergelegenheidId=active&filter_AutoCapaciteitParkeergelegenheid=&filter_IndBouwrijp=&filter_PublicatieDatum=&filter_WoonOppervlakte=&filter_WoonOppervlakte-range-min={woonoppervlakte_min}&filter_WoonOppervlakte-range-max={woonoppervlakte_max}&filter_PerceelOppervlakte=&filter_PerceelOppervlakte-range-min=&filter_PerceelOppervlakte-range-max=&filter_AantalKamers=&filter_AantalKamers-range-min=&filter_AantalKamers-range-max=&filter_AantalSlaapkamers=&filter_LiggingTuin=active&filter_Tuinoppervlakte=&filter_BouwPeriodeId=active&filter_Ligging=active&filter_BouwvormId=&filter_SoortGarage=active&filter_AutoCapaciteitGarage=&filter_AanwezigheidVan=active&filter_Toegankelijkheid=active&filter_Energielabel=active&filter_ZoekType=koop&filter_IndicatiePDF=active&filter_OpenHuizen=&filter_VeilingDatum=&filter_VirtueleOpenHuizen=&sort=sorteer-datum_Descending&search-map-type-control-top=default&pagination-page-number-next=2&filter_AantalKamers-range-min={kamers_min}&filter_AantalKamers-range-max={kamers_max}&'
response = requests.post(f'https://www.funda.nl/koop/{locatie}/beschikbaar/sorteer-datum-af/',
cookies=cookies,
headers=headers,
data=data)
totaal = response.json()['content']['total']
totaal_number_string = totaal.split()[0]
totaal_number = int(totaal_number_string.replace('.', ''))
return totaal_number
def benader_percentage(locatie='heel-Nederland', gewenst_percentage=50.0):
min_prijs = 1_920 * 12 * 4 # 4 jaarsalarissen bij minimumloon in 2023
prijs_gok = 300_000 # Dicht bij de 50% in 2023
max_prijs = 2_503_952 * 2 # Twee keer de 99.99% in 2023
# max_prijs = 4_391_830 # 99.999% in 2023
max_totaal_aantal_huizen = check_funda(1, 2, max_prijs, locatie)
print(f"Gevonden aantal huizen van dit type: {max_totaal_aantal_huizen}")
print()
for i in range(20):
aantal_huizen = check_funda(1, 2, prijs_gok, locatie)
huidig_percentage = aantal_huizen / max_totaal_aantal_huizen * 100
print(
f"{i+1}: min: {min_prijs} prijs_gok: € {prijs_gok} max: {max_prijs} aantal_huizen: {aantal_huizen} percentage: {huidig_percentage :.1f}%")
if abs(huidig_percentage - gewenst_percentage) < ((1.0 / max_totaal_aantal_huizen) / 2.0):
return prijs_gok
prijs_gok_oud = prijs_gok
if huidig_percentage > gewenst_percentage:
max_prijs = prijs_gok
prijs_gok = (max_prijs + min_prijs) // 2
if(abs(prijs_gok_oud - prijs_gok) < 500):
return prijs_gok_oud
else:
min_prijs = prijs_gok
prijs_gok = (max_prijs + min_prijs) // 2
if(abs(prijs_gok_oud - prijs_gok) < 500):
return prijs_gok_oud
return prijs_gok_oud
def print_hypotheek_salaris_schatting(huizen_prijs):
print()
print(f"Om een minimaal salarisadvies op {gewenst_werknemerscapaciteit_percentage}% niveau "
f"niveau te bereiken rondom {bedrijfslocatie}, moet geprobeerd worden om € {huizen_prijs} "
f"te benaderen bij het veld 'maximale hypotheek' (C23) in de Excel sheet "
f"'Bijlage financieringslastnormen 2023', dat te vinden is op de website van het NIBUD: "
f"https://www.nibud.nl/onderzoeksrapporten/rapport-advies-financieringslastnormen-2023-2022/")
# Het eerste eenvoudige stuk in de NIBUD sheet.
if huizen_prijs <= 81247:
schatting_jaarlijks_toetsingsinkomen = huizen_prijs / 3.1248
# a = 0.094985, b = 18361.197
if (huizen_prijs > 81247) and (huizen_prijs <= 120884):
schatting_jaarlijks_toetsingsinkomen = 18361 + huizen_prijs * 0.094985
# Het tweede eenvoudige stuk in de NIBUD sheet.
if (huizen_prijs > 120884) and (huizen_prijs < 226143):
schatting_jaarlijks_toetsingsinkomen = huizen_prijs / 4.0295
# Er zitten rare sprongetjes in, en een kleine kromme in het begin, maar dit de benadering.
# a = 0.171712, b = 15846.485
# y = ax + b
if (huizen_prijs >= 226143) and (huizen_prijs <= 542734):
schatting_jaarlijks_toetsingsinkomen = 15846 + huizen_prijs * 0.171712
# Het derde eenvoudige stuk in de NIBUD sheet.
if (huizen_prijs >= 542734):
schatting_jaarlijks_toetsingsinkomen = huizen_prijs / 4.9340
schatting_maandsalaris = schatting_jaarlijks_toetsingsinkomen / 12.0 / 1.06
schatting_uurloon = schatting_maandsalaris / 173
print()
print(f"Een schatting van het maandsalaris dat nodig is voor een werknemer op "
f"{gewenst_werknemerscapaciteit_percentage}% van de looncurve is bruto "
f"€ {schatting_maandsalaris :.2f} (uurloon op basis van 40 uur per week "
f"€ {schatting_uurloon :.2f}). Het jaarlijkse toetsingsinkomen is dan "
f"€ {schatting_jaarlijks_toetsingsinkomen :.0f}. Bij een hypotheekrente van 4.5%.")
# TODO: Eigenlijk is dit 1/3rde van het netto loon, en dan omrekenen naar bruto.
def print_huur_salaris_schatting(huizen_prijs):
loon_bij_huren = huizen_prijs / 240.0 * 3
schatting_netto_jaarlijks_toetsingsinkomen = loon_bij_huren * 12.0 * 1.06
print()
print(f"NB: De berekening hier klopt niet, want huren in Nederland is duurder dan kopen met 100% hypotheek."
f"Het inkomen om in aanmerking te komen voor een huurwoning, waarbij de verhuurder de woning in "
f"240 maanden wil afbetalen, en loonstroken van 3 keer de maandelijkse huur verlangt: netto "
f"€ {loon_bij_huren :.2f} per maand. Het jaarlijkse 'netto toetsingsinkomen' is dan "
f"€ {schatting_netto_jaarlijks_toetsingsinkomen :.0f} + belasting (TODO)")
huizen_prijs = benader_percentage(
bedrijfslocatie,
gewenst_werknemerscapaciteit_percentage)
print_hypotheek_salaris_schatting(huizen_prijs)
#print_huur_salaris_schatting(huizen_prijs)